Menschen mit hohen Schulden haben oft Probleme, ihre Miete zu bezahlen oder haben bereits Mietschulden. Die Privatinsolvenz ist für viele Menschen mit einem hohen Schuldenberg die einzige Möglichkeit, sich von den Schulden zu befreien. Die Angst vor dem Verlust der Wohnung ist groß.
Daher versuchen viele Mieter mit hohen Schulden, unter allen Umständen die Miete zu bezahlen. Sind bereits vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Mietschulden entstanden, gilt eine Kündigungssperre. Die Privatinsolvenz eines Mieters ist für den Vermieter kein Kündigungsgrund.
Kann der Vermieter einem Mieter wegen Privatinsolvenz kündigen?
Viele hoch verschuldete Menschen machen sich Sorgen, dass sie ihre Wohnung verlieren, und versuchen daher, ihre Miete noch zu bezahlen. Der Vermieter darf einem Mieter fristlos kündigen, wenn er seine Miete zweimal nicht bezahlt. Das ist auch bei einer Privatinsolvenz möglich.
Die Kündigung eines Mieters aufgrund von Mietschulden ist für den Vermieter in folgenden Fällen möglich:
- wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete nicht fristgemäß oder nur zu einem unerheblichen Teil bezahlt
- wenn die Miete über Monate nur teilweise beglichen wurde
- wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist
- wenn die Miete wiederholt zu spät bezahlt wird und der Mieter deshalb auch schon vom Vermieter abgemahnt wurde
Allerdings gibt es für Mieter, die sich in Privatinsolvenz befinden oder daran denken, Privatinsolvenz anzumelden, auch eine gute Nachricht. Die Privatinsolvenz ist noch kein Grund für den Vermieter, einem Mieter zu kündigen. Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens kann einen Mieter sogar vor einer drohenden Kündigung retten.
Bei einer Privatinsolvenz greift Paragraf 112 der Insolvenzordnung (InsO). Sind Mietschulden bereits vor dem Antrag auf das Insolvenzverfahren entstanden, gilt eine Kündigungssperre. In Paragraf 119 InsO ist geregelt, dass eine Mietvertragsklausel, die im Fall einer Insolvenz ein Sonderkündigungsrecht für den Vermieter vorsieht, unwirksam ist. Der Vermieter wird nur dann vom Treuhänder des Mieters über die Privatinsolvenz informiert, wenn der Mieter eine Mietkaution hinterlegt hat. Die Mietkaution geht als pfändbares Vermögen in die Insolvenzmasse ein.
Muss ein Mieter trotz Privatinsolvenz seine Miete weiterhin bezahlen?
Ein Mieter muss auch dann die Miete weiterhin zahlen, wenn er Privatinsolvenz beantragt hat. Die Miete muss aus dem pfändungssicheren Freibetrag beglichen werden.
Dieser pfändungssichere Freibetrag sichert das Existenzminimum. Das Einkommen, das diesen Freibetrag übersteigt, muss der Schuldner an den Insolvenzverwalter abführen. Aufgrund des pfändungssicheren Freibetrags ist der Schuldner während der Privatinsolvenz nicht völlig mittellos. Mit Stand vom 1. Juli 2024 liegt dieser Freibetrag bei 1.500 Euro im Monat. Ist der Schuldner auf Kinder oder einen Ex-Ehepartner unterhaltspflichtig, steigt der pfändungssichere Freibetrag.
Bei einer Privatinsolvenz gibt es keine Begrenzung bei der Miete. Kann der Mieter eine höhere Miete trotz Privatinsolvenz zahlen, spielt die Höhe der Miete keine Rolle. Der Insolvenzverwalter kann den Mieter nicht zwingen, in eine billigere Wohnung zu ziehen, doch kann er ihm das empfehlen. Die Insolvenzverwaltung darf die Mietzahlungen nicht pfänden oder begrenzen.
Hatte der Mieter vor der Eröffnung der Privatinsolvenz Mietschulden, darf ihm der Vermieter nicht kündigen. Der Vermieter kann dem Mieter jedoch kündigen, wenn er während der Privatinsolvenz seine Miete nicht zahlt.
Tipp: Reicht der pfändungssichere Freibetrag nicht aus, um die Miete zu zahlen, kann der Mieter einen Antrag beim zuständigen Insolvenzgericht stellen, um den unpfändbaren Betrag heraufzusetzen. Das Insolvenzgericht prüft aufgrund der persönlichen Umstände, ob eine Erhöhung des unpfändbaren Betrags möglich ist.
Enthaftungs- und Freigabeerklärung durch den Insolvenzverwalter
Der Insolvenzverwalter kann für den Mieter eine Enthaftungs- oder Freigabeerklärung nach Paragraf 109 Absatz 1 Satz 2 der Insolvenzordnung abgeben. Der Mieter erlangt damit die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über sein Mietverhältnis zurück. Der Insolvenzverwalter erklärt dem Vermieter, dass der Mieter nach Ablauf einer dreimonatigen Frist wieder für die Zahlung der Miete zuständig ist.
Der Vermieter kann dann dem Mieter kündigen, wenn er mit zwei Mietzahlungen in Rückstand gerät. Die offenen Forderungen des Vermieters werden mit einer bestehenden Enthaftungs- und Freigabeerklärung nicht durch Veräußerung der Insolvenzmasse befriedigt. Die gesetzliche Kündigungssperre entfällt, sobald die Enthaftungserklärung wirksam geworden ist.
Was passiert mit bestehenden Mietschulden während der Insolvenz?
Bei einer Privatinsolvenz muss der Schuldner den Schuldnerberater oder Rechtsanwalt über alle bestehenden Schulden informieren, darunter auch über die Mietschulden. Der Insolvenzverwalter muss die vor der Insolvenz entstandenen Mietschulden zur Forderungstabelle anmelden.
Diese Mietschulden gehören zu den Insolvenzforderungen. Diese Mietrückstände darf der Mieter nicht mehr begleichen. Der Schuldner muss zwar die aktuelle Miete zahlen, doch muss er den Betrag, der über den finanziellen Freibetrag hinausgeht, an den Insolvenzverwalter zahlen.
Mietschulden, die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehen, sind Masseverbindlichkeiten. Paragraf 108 der Insolvenzordnung sieht vor, dass der Insolvenzverwalter diese Schulden aus der Insolvenzmasse bezahlen muss. Sie müssen bei Fälligkeit beglichen werden.
Zahlt der Mieter während der Privatinsolvenz seine Miete weiterhin pünktlich, bleibt die Mietkaution unangetastet. Zieht der Mieter aus der Mietwohnung aus, muss der Vermieter die Kaution mit den aufgelaufenen Zinsen an den Treuhänder auszahlen. Die Kaution wird zur Begleichung von Schulden genutzt. Aus der Kaution kann der Vermieter jedoch offene Forderungen decken.