Baufinanzierung – Grundlagen

Den Traum von den eigenen vier Wänden kann man sich heute dank der Niedrigzinsen leichter denn je erfüllen. Auch weniger Vermögende können sich die niedrigen Kreditraten für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung leisten. Weil es sich um große und meist einmalige Investitionen im Leben handelt, sollten sich Interessenten genau über die Anforderungen einer Baufinanzierung informieren.

Was ist eine Baufinanzierung?

Verbraucher verfügen in den seltensten Fällen über so viel Eigenkapital, um ihre Wunschimmobilie bar zu bezahlen. Sie benötigen zur Finanzierung ihres Eigenheims Fremdkapital. Immobilieninteressenten leihen sich die fehlenden Geldmittel bei einer Bank. Die Fremdfinanzierung erhalten sie in Form eines zweckgebundenen Immobiliendarlehens, Baukredits oder Hypothekendarlehens. Der Baukredit wird meist über viele Jahre in gleichbleibenden Raten zurückgezahlt und durch eine Eintragung im Grundbuch abgesichert. Für einen Teil der langen Laufzeit können Kreditnehmer einen festen Zins vereinbaren.

Was ist bei einer Baufinanzierung zu beachten?

Ob Kauf eines gebrauchten Objekts oder Neubau – jede Baufinanzierung benötigt vorab eine gewissenhafte Planung. Potenzielle Kreditnehmer sollten zunächst berechnen, wie viel Kredit notwendig ist. Zum Kaufpreis bzw. den Herstellungskosten der Immobilie kommen die Nebenkosten für Notar und Gericht, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision hinzu. Da viele Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöht haben, sollte man ca. 12 bis 15 Prozent Nebenkosten zum Kaufpreis addieren. Diese Kosten finanzieren die meisten Banken nicht, sie müssen aus dem Eigenkapital des Bauherrn aufgebracht werden. Zieht man von den Gesamtaufwendungen das vorhandene Guthaben ab, ergibt sich der Finanzbedarf für das Bauvorhaben. Idealerweise bringt der Immobilienkäufer 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung ein. Je mehr Eigenkapital der Kreditnehmer vorweisen kann, desto besser wird seine Bonität eingeschätzt und desto niedriger sind seine Kreditzinsen.

Danach ist zu betrachten, welche Monatsrate sich der Immobilienkäufer leisten kann. Es empfiehlt sich, alle Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen und ebenso unregelmäßige Kosten nicht zu vergessen. Die monatliche Kreditrate darf nicht der Mietersparnis entsprechen, da auf Haus- oder Wohnungsbesitzer zusätzliche Aufwendungen, beispielsweise für Instandhaltung, Betriebskosten oder Wohngeld zukommen. Ein über Jahre gesichertes Einkommen verbessert die Bonitätseinstufung des Kreditgebers ebenfalls. Auch bei der Ermittlung der monatlichen Belastung kann eine Reserve für ungeplante Ausgaben oder den jährlichen Urlaub und die Bildung von Rücklagen nicht schaden.

Die Suche nach einem günstigen Baufinanzierer

Mit diesen Finanzierungseckdaten kann der Interessent einen passenden und günstigen Finanzierer suchen. Vergleiche der Kreditkonditionen sind unbedingt angebracht, die Hausbank ist nicht zwingend die Bank, die das beste Angebot hat. Darlehensnehmer sollten Direktbanken, Online-Finanzierer und freie Kreditvermittler in den Baufinanzierungsvergleich einbeziehen. Je geringer die Laufzeit des Baudarlehens, desto weniger Geld zahlt der Kreditnehmer an das Kreditinstitut zurück. Daher ist es wichtig, einen Tilgungssatz zu finden, der zu einer tragbaren Rate führt und dennoch eine zügige Rückzahlung gewährleistet. Am Ende der Zinsbindungsfrist, innerhalb derer sich der vereinbarte Sollzinssatz nicht ändert, ist das Darlehen noch nicht zurückgezahlt und später wird rechtzeitig eine neue Finanzierung benötigt. Bei niedrigen Zinsen ist es sinnvoll, eine lange Zinsbindungsfrist und einen hohen Tilgungssatz zu wählen, um so viel wie möglich zu tilgen und künftig steigenden Darlehenszinsen aus dem Weg zu gehen.

Tipps für eine optimale Baufinanzierung:

  • Planen Sie von vornherein eine finanzielle Reserve von fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises für Renovierung, Möbel und unvorhergesehene Kosten ein.
  • Als Faustregel gilt, dass nicht mehr als 40 Prozent des Nettofamilieneinkommens für die Baufinanzierungsrate verausgabt werden sollten.
  • Die entscheidenden Parameter für den Konditionenvergleich sind die Effektivzinsen sowie die gesamten Rückzahlungskosten und die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist.
  • Sondertilgungen senken die Zinskosten der Baufinanzierung. Kostenlose Ratenänderungen können auch bei Nachwuchs oder vorübergehender Arbeitslosigkeit nützlich sein, deshalb sollten diese mit dem Kreditvertrag verhandelt werden.

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